Immobilier : quelles opportunités d'investissement dans un marché baissier ?

La baisse des prix de l'immobilier n'est pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde. Certes, ce retournement n'est pas synonyme de grande braderie, mais les vendeurs sont contraints de faire des efforts face à des acquéreurs dont la capacité de négociation progresse de mois en mois. Quels sont ces biens susceptibles de faire l'objet d'une décote substantielle ?

Moins de transactions, des prix qui continuent à augmenter mais moins fortement (+1 % au second semestre 2022, contre +3,6 % au premier, d'après Meilleurs Agents…) les premiers signes de ralentissement du marché immobilier sont apparus dès l'été dernier. Sans parler d'effondrement à venir, l'entrée dans un cycle baissier semble actée avec, comme principal moteur du recul des prix, la chute de la capacité d'emprunt des ménages.

« A l'inflation qui impacte la solvabilité des porteurs de projets vient s'ajouter la remontée fulgurante des taux d'emprunt. En un an, les taux sur 20 ans ont plus que doublé, passant en moyenne de 1,1 % en janvier 2022 à 2,6 % en janvier 2023 », constate Loïc Cantin, président de la FNAIM.

Une situation qui, couplée à la problématique des taux d'usure, « décale des projets et écarte une partie des acquéreurs », note le réseau Laforêt à l'occasion de son dernier point marché annuel.

Selon une étude d'OpinionWay (filiale du groupe Les Echos-Le Parisien) menée pour ce même réseau en décembre 2022, près de la moitié des Français (44 %) remettraient en question un projet immobilier dès la barre des 3 % de taux d'intérêt franchie.

Une carte à jouer

Dans ce contexte incertain, les investisseurs ont pourtant une carte à jouer, souligne Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers. « Certes, ils sont d'autant plus touchés par cette évolution des conditions du crédit qu'ils sont déjà pénalisés en matière d'accès à l'emprunt par les normes réglementaires imposées aux banques depuis un an. Pour mémoire, seuls 4 % de la production trimestrielle de prêts immobiliers dont les établissements bancaires peuvent faire usage librement sont ouverts à cette catégorie d'emprunteurs [les futurs bailleurs, NDLR]. Mais, pour ceux qui parviennent aujourd'hui à financer leur projet, ils deviendront propriétaires d'un logement à usage locatif à un moment où les besoins pour ce type de bien vont s'accroître. »

Les produits à rénover

Et si l'entrée en vigueur effective des mesures de rénovation énergétique des passoires thermiques avec l'interdiction, depuis le 1er janvier, de mise en location des logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an - interdiction progressivement étendue aux biens classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034 - peut semer le doute dans l'esprit des investisseurs, « elle est cependant source d'opportunités pour ceux d'entre eux qui comprendront et assimileront ces nouvelles règles du jeu plus vite que les autres », analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. A condition, bien sûr, de cibler avec précision les biens sur lesquels se positionner.

« Au regard des travaux que vont devoir réaliser rapidement les propriétaires des logements étiquetés F ou G pour mettre à niveau leur bien, énergétiquement parlant, nombre d'entre eux vont préférer s'en séparer. Pour les investisseurs, ce type de produit à rénover constitue donc une aubaine, au sens où ils peuvent déduire le montant des travaux réalisés de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global, et réduire ainsi leur impôt pendant plusieurs années », remarque Loïc Cantin.

L'erreur aujourd'hui serait d'acheter un bien à rénover sans le négocier. Pour maximiser son investissement, l'acquéreur doit tenir compte dans la discussion non seulement du prix des travaux mais également de la vacance locative le temps que ceux-ci aient lieu.

Or, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, normalement limité à 10.700 euros par an avec possibilité d'imputer l'éventuel excédent durant les six années suivantes, vient d'être doublé par la loi de finance rectificative pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2025. Dès lors, du moins, que celles-ci permettent au logement concerné d'atteindre au minimum la classe de performance énergétique D.

L'intérêt financier de cette stratégie dépend néanmoins du prix d'acquisition du bien en question, prévient Thomas Lefebvre. « L'erreur aujourd'hui serait d'acheter un tel produit sans le négocier. Pour maximiser son investissement, l'acquéreur doit tenir compte dans la discussion non seulement du prix des travaux mais également de la vacance locative le temps que ceux-ci aient lieu. »

Points de vigilance

Autre point de vigilance essentiel pour réussir son investissement : le choix de l'emplacement avec, pour principaux critères de décision, le dynamisme de la commune tant en matière d'emplois que de démographie.

« Avant la crise sanitaire, la demande locative portait essentiellement sur les grandes métropoles et leurs couronnes. Depuis, environ 20 % des ménages français ont décalé leur recherche vers les zones rurales et les villes moyennes, y réduisant de fait le risque de vacance locative qui pouvait jusque-là détourner les investisseurs de ces communes », indique Henry Buzy-Cazaux.

« Cette nouvelle tendance immobilière apparaît donc comme une occasion pour eux de doper la rentabilité de leur investissement en y bénéficiant de prix d'achat au mètre carré moins élevés que dans les grandes agglomérations », ajoute l'expert. C'est le cas de Perpignan, d'Avignon ou de Nîmes, qui, selon les données de la plateforme d'investissement locatif Beanstock, permettent de viser un rendement compris entre 5 % et 5,5 %. Soit près de 1,5 % de plus que dans la capitale .

Source : Les Echos

Publié le 25 janv. 2023 à 15:00Mis à jour le 26 janv. 2023 à 8:37