Immobilier : pourquoi le marché tarde à se retourner ? 

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Les baisses des prix des logements dans l'ancien restent circonscrites en ce début d'année en France. Et pourtant les signes de ralentissement du marché se multiplient. Ce qui laisse présager un printemps immobilier plus compliqué.


A première vue, le marché immobilier résidentiel tricolore campe sur ses positions en ce début d'année. Au 1er février 2023, d'après les indices Meilleurs Agents - « Les Echos », les prix ont très légèrement progressé de 0,1 % en janvier, après une stabilité le mois précédent, pour s'établir à 3.205 euros le prix moyen au mètre carré, France entière. De même, les dix plus grandes villes de France, hors Paris, ont vu leur prix croître de 0,2 % en janvier, contre 0 % en décembre.

En réalité, nuance Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents, « le ralentissement général du marché se poursuit. Depuis trois mois, les prix n'augmentent qu'entre + 0 % et + 0,1 %, en moyenne, alors que sur la même période, en 2020, 2021 et 2022, la progression s'affichait autour de 1 %. »


De même, pour Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), qui s'exprimait le 11 janvier dans une conférence de presse, « C'est une hausse en trompe-l'oeil, la régression des prix touche la majeure partie du territoire. » Trois indices témoignent du changement de paradigme.

1. La fin du crédit facile

Depuis des mois, le marché pâtit des tensions économiques et internationales, du retour de l'inflation mais surtout des difficultés d'accès au crédit qui contrarient les projets des Français. Carburant essentiel du dynamisme du marché immobilier depuis la crise financière de 2008 et avec une accélération entre 2015 et 2022, l'ère du crédit très bon marché est révolue.

En 2022, le taux moyen des prêts à l'habitat sur 20 ans s'établissait à 1,5 %. Or, pronostique Loïc Cantin, « si les taux des crédits montaient cette année jusqu'à 3 % sur 20 ans - un scénario tout à fait plausible - la capacité d'achat des ménages baisserait de 13 %. »Image title



La hausse des taux d'intérêt, qui devrait se poursuivre, au moins au cours du premier semestre, estiment des experts, et les difficultés d'accès au crédit, sont en train de gripper la belle mécanique immobilière. « La demande se dégrade, confirme Barbara Castillo Rico. De nombreux candidats à l'achat sont exclus du financement. Certains reconfigurent leur projet. D'autres le reportent ou l'abandonnent, en choisissant de rester locataires. »

La bouffée d'oxygène apportée aux emprunteurs par la révision temporaire du 1er février au 1er juillet du mode de calcul du taux d'usure, ces taux maximums auxquels les banques peuvent prêter assurance-emprunteur et autres frais inclus, est vue comme un pis-aller. « La révision mensuelle - et non plus trimestrielle - est à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle, estime Barbara Castillo Rico. Elle va permettre de débloquer des dossiers de crédit mais en même temps, elle va entraîner une hausse plus rapide des taux. Ce qui va contribuer à dégrader plus vite le pouvoir d'achat de certains ménages.»



2. Les mises en vente de passoires thermiques

Autre facteur dépressif sur le marché, la mise en vente en nombre des passoires thermiques, ces logements estampillés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) . Les pires d'entre elles sont frappées d'indécence depuis le 1er janvier. Elles sont impropres à la location, l'interdiction ne concernant toutefois que les nouveaux baux conclus à compter de cette date, pas les baux en cours. Ces logements viennent en ce moment grossir les stocks de biens déjà plus compliqués à vendre.


« Etonnamment, l'effet passoires thermiques ne touche pas que les investisseurs, remarque Barbara Castillo Rico, s'appuyant sur un récent sondage mené par Meilleurs Agents, mais aussi les acheteurs ou vendeurs de résidence principale ou secondaire, de plus en plus conscients de la problématique. » Même si des décotes substantielles de prix sont concédées, de plus en plus d'acheteurs n'en veulent pas. Parmi eux, des actifs des grandes villes, qui ont les moyens d'acheter, mais n'ont ni le temps ni l'envie de (faire) rénover ces biens, sans compter la difficulté, voir l'impossibilité d'entreprendre des travaux en copropriété.Image title

3. Les grandes villes trop chères

Dans la continuité de ces derniers mois, les grandes villes où le prix moyen au mètre carré est le plus élevé subissent davantage la perte de pouvoir d'achat immobilier des ménages. Paris cède encore 0,3 % en janvier (-1,2 % sur trois mois) et atteint 10.233 euros par m² au 1er février. Le reflux parisien entraîne quasiment toute la banlieue, proche ou éloignée. Les délais de revente en Ile-de-France se rallongent passant à 20 jours en moyenne, contre une semaine il y a un an !

La perte d'attractivité de la capitale et de sa région doit être relativisée. « La pression sur les prix y reste encore très forte, tempère Gilbert Emont, senior advisor à l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEF) au cours d'une conférence le 25 janvier sur les perspectives pour l'immobilier. Paris voit son attrait renforcé sur le plan international, notamment auprès des investisseurs et comparativement à Londres. »

En province, les agglomérations qui n'ont pas encore « trop tiré sur la corde » en termes de valorisation continuent de progresser. C'est le cas de Grenoble (+ 1,1 % en janvier et + 3,4 % en trois mois), Reims (+ 1,1 % et + 3 %), Le Mans (+ 1,1 % et + 3,5 %), Nîmes (+ 1,1 % et + 3,6 %). De même, Marseille s'apprécie encore de 0,9 % sur un mois ( + 2,6 % sur trois mois) et le mètre carré y frôle les 4.000 euros en moyenne (3.997 euros).

A l'inverse, d'autres villes voient leur prix s'éroder comme Lyon (-0,9 % en janvier et -2,7 % sur trois mois), Angers (-1,1 % et -3,2 %), Nantes (-0,5 % et -1,6 %), Rennes (0,4 % et -1,6 %) et Lille ( -0,6 % et -1,4 %). En outre, pour la première fois depuis l'euphorie post-Covid, l'indice Meilleurs Agents Les Echos des zones rurales, calculé sur les prix des maisons, recule de 0,3 % sur un mois. Est-ce la fin de l'attrait décuplé par la crise sanitaire pour les résidences secondaires ou semi-principales à la campagne ou dans les zones périurbaines, pour l'envie de plus grand et de plus vert ?

« La remontée de l'inflation a plus touché ces territoires que les grandes villes, avance Barbara Castillo Rico. Les ménages sont pénalisés par le coût de l'énergie à la fois pour leurs trajets en voiture et pour leur logement. » La présence accrue de biens énergivores dans les territoires « très ruraux » peut être là aussi un facteur explicatif de la pression baissière.A l'inverse, d'autres villes voient leur prix s'éroder comme Lyon (-0,9 % en janvier et -2,7 % sur trois mois), Angers (-1,1 % et -3,2 %), Nantes (-0,5 % et -1,6 %), Rennes (0,4 % et -1,6 %) et Lille ( -0,6 % et -1,4 %). En outre, pour la première fois depuis l'euphorie post-Covid, l'indice Meilleurs Agents Les Echos des zones rurales, calculé sur les prix des maisons, recule de 0,3 % sur un mois. Est-ce la fin de l'attrait décuplé par la crise sanitaire pour les résidences secondaires ou semi-principales à la campagne ou dans les zones périurbaines, pour l'envie de plus grand et de plus vert ?


Source : Les Echos 

Par Anne-Sophie Vion

Publié le 1 févr. 2023 à 7:00Mis à jour le 1 févr. 2023 à 11:49

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