Immobilier : le déclin de 2023

Le prix de l'immobilier repose principalement sur trois facteurs fondamentaux :

• Le pouvoir d'achat de la population :En général, plus un pays est économiquement prospère, plus la valeur potentielle de son immobilier est élevé

• La dynamique entre l'offre et la demande : Les fluctuations dans la disponibilité des biens immobiliers peuvent influencer les tensions sur les prix.

•  L'impact de l'effet de levier lié aux conditions de crédit : La facilité d'obtention de prêts à long terme a tendance à stimuler les prix à la hausse.

Du point de vue du pouvoir d'achat, il est observé une tendance à la baisse. La crise énergétique actuelle a entraîné une diminution structurelle du potentiel de croissance du pays, entraînant ainsi une réduction de la richesse de sa population.

En 2022, le gouvernement s'est félicité d'une croissance de 2,6%, considérée comme un résultat positif. Cependant, il est essentiel de noter que cette croissance du PIB de 2,6% a été calculée en tenant compte du déficit de l'État par rapport au PIB, déclaré à 4,9%, avant les révisions attendues au printemps prochain.

Afin de générer une richesse de 75 milliards, la France a contracté une dette de 140 milliards. Sous cet angle, le pays a subi un appauvrissement net de 65 milliards, indiquant non seulement l'absence de création de richesse, mais également une récession de 2,3%.

Quant à 2023, Selon les données datant 31 octobre de l'INSEE, La croissance du PIB enregistre une progression modeste au troisième trimestre 2023 (+0,1 % par rapport à +0,6 % précédemment). Ces données sont issues de la première estimation des comptes nationaux trimestriels pour cette période. On observe un ralentissement de l'expansion du produit intérieur brut (PIB) au cours du troisième trimestre 2023, avec une croissance de +0,1 % en volume, comparativement à celle de +0,6 % enregistrée au trimestre précédent.

LA DETTE FRANÇAISE

La Banque centrale européenne (BCE) a massivement acquis la dette française depuis 2015, représentant environ 50 % de la dette émise. Comme illustré dans le graphique ci-dessus, la BCE détient actuellement 830 milliards de cette dette, agissant ainsi comme le principal moteur incitant les marchés à continuer d'investir dans la dette française.

D'une part, les assureurs et les banques sont contraints par des réglementations, tandis que d'autres acteurs sont assurés d'une issue sécurisée grâce à la BCE, qui intervient en dernier recours.

Cependant, cette situation prévalait jusqu'en 2022. Au rythme actuel, la dette de la France atteint 115 % de son PIB, et avec la remontée des taux d'intérêt prenant en compte la maturité de la dette en France, il est à craindre que la France ne se retrouve dans une trappe à dette d'ici deux ans, où les intérêts de la dette dépassent la croissance économique.

En substance, avec des taux d'intérêt à seulement 3 % pour un endettement de 115 %, cela implique qu'une croissance minimale de 3,5 % est nécessaire pour couvrir les coûts d'intérêt de cette dette. En réalité, avec une part de l'État représentant plus de 60 % du PIB, la France semble suivre la voie de la Grèce à une vitesse alarmante, et l'expérience grecque n'est pas rassurante pour le marché immobilier.

BAISSE DE 40% SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

De 2007 à 2017, sur une période de dix ans, la valeur du marché immobilier grec a chuté de 40 %, attribuable à l'effondrement du pouvoir d'achat de la population.

En ce qui concerne les loyers, le graphique présenté indique une tendance à la baisse depuis un certain temps. Cela remet en question l'idée selon laquelle l'investissement immobilier serait entièrement sûr, car il est parfois supposé que les loyers ne peuvent pas diminuer et sont donc toujours gérables à long terme. La réalité est que le risque existe.

L’IMPACT DE LA BAISSE DE LA CROISSANCE SUR L’IMMOBILIER

Un article rédigé par Claude Sicard examine de manière approfondie les difficultés auxquelles la France est confrontée en 2023, soulignant un rapprochement de plus en plus marqué avec la situation grecque. Le taux d'industrialisation est alarmant, et la perspective d'une descente aux enfers persiste, notamment avec la préparation des grandes industries européennes à délocaliser vers des pays où le coût de l'électricité est moindre.

Cela se traduit par un affaiblissement de la base de croissance des secteurs économiques où la valeur réelle est générée. Cette tendance semble irréversible, en partie parce que la part consacrée à la recherche et au développement n'est pas à la hauteur pour soutenir l'innovation et le développement industriel.

Malgré les efforts du gouvernement en faveur d'une transition écologique, marquée par la suppression d'industries polluantes au profit de secteurs verts et innovants, le remplacement des anciennes industries s'avère complexe. Pour stimuler l'innovation, l'accent est mis sur la recherche et le développement, bien que la part de R&D dans le PIB demeure très faible, malgré les incitations fiscales considérables accordées aux centres de recherche.

Comparativement à la Suisse, où l'âge de la retraite est de 64 ans pour tous et le taux d'activité est plus élevé, la France est confrontée à des défis liés à la durée moyenne de la vie active, loin des 42 ans de cotisations. Le nombre d'heures travaillées est insuffisant, et en matière de croissance, aucune percée spectaculaire n'est attendue, ce qui exercera inévitablement une pression sur le pouvoir d'achat de la population.

L'article suggère que les marchés pourraient bientôt lancer une attaque, car attaquer la dette revient essentiellement à la vendre ou à cesser de l'acheter. En d'autres termes, si les marchés perdent confiance dans la dette française, le fragile édifice pourrait s'effondrer, et cela serait attribué en grande partie au gouvernement français, qui a jusqu'à présent dépendu largement du crédit des marchés.

La controversée réforme des retraites passé, pour les marchés, cela pourrait signifier que la France est devenue difficilement gouvernable, constituant ainsi un signal d'alerte rédhibitoire.

LE PROBLÈME DE RÉNOVATION THERMIQUE DES LOGEMENTS

La problématique de la rénovation thermique des logements engendre des préoccupations majeures dans le secteur immobilier. Tout d'abord, les habitants de logements mal isolés risquent de ressentir le froid, notamment avec l'augmentation de 15% du prix de l'électricité à partir du 1er février 2023, suivie d'une hausse du prix du gaz au début du mois de janvier. Alors que le pouvoir d'achat diminue en raison des difficultés rencontrées par les entreprises et de l'augmentation des coûts énergétiques, un nombre croissant de personnes pourraient se retrouver dans des conditions de vie inconfortables, impactant ainsi négativement la valeur des logements les moins bien isolés.

Cette situation se manifeste déjà en 2023, car il n'est désormais plus autorisé de louer des appartements excessivement mal isolés, consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an. Cependant, il est important de noter que ces logements sont souvent les moins coûteux sur le marché immobilier.

Dans un pays bien administré, on pourrait s'attendre à ce que des bricoleurs ou des investisseurs acquièrent ces propriétés, les rénovent et les revendent une fois qu'elles sont conformes aux normes en vigueur. La rénovation thermique d'un logement coûte en moyenne environ 40 000 euros en France. Par conséquent, en prenant l'exemple d'une maison de 80 mètres carrés d'une valeur de 200 000 euros, cela entraînerait déjà une dépréciation de 20 %.

En principe, la diminution des frais de chauffage, et par conséquent des charges, devrait contrebalancer l'augmentation des loyers. Toutefois, dans la réalité, cette équation peut devenir plus complexe si les charges augmentent simultanément en raison de l'envolée des prix de l'énergie.

TAUX D’USURE ET RESPONSABILITÉ DES EMPRUNTEURS

À cette situation immobilière s'ajoutent les complications administratives, qui introduisent des rigidités sur le marché.

Le cas le plus récent concerne le taux d'usure. Les particuliers étant parfois perçus comme peu avertis, l'État fixe un taux usuraire au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter de l'argent pour un crédit immobilier.

Le problème survient avec la remontée des taux, où les taux d'intérêt bancaires tentent de suivre le taux d'usure, entravant ainsi le marché. La question se pose alors : faut-il renoncer à la protection du consommateur et le laisser à la merci du système bancaire ? Selon moi, oui, sous deux conditions visant à responsabiliser toutes les parties.

La première condition est que les emprunteurs aient la possibilité de renoncer au remboursement de leur crédit, à condition de restituer les clés de leur maison à la banque, qui ne pourrait pas saisir plus que cela pour se rembourser. Ainsi, les banques seront naturellement plus prudentes dans leurs conditions de prêt.

La deuxième condition est de permettre aux banques de saisir la maison d'un emprunteur en cas de défaut de paiement de 2 ou 3 mensualités de son crédit. De la même manière, les particuliers seront plus attentifs aux emprunts qu'ils contractent.

La responsabilisation fonctionne, pourvu que chaque partie ait réellement quelque chose à perdre et dans des délais courts.

En fin de compte, le marché immobilier se trouve dans un contexte à risque, car le niveau de vie des Français est en jeu. Il est essentiel de rappeler que le marché immobilier n'est pas uniforme ; il faut impérativement l'analyser à une échelle locale, ce qui pourrait permettre des actions au cas par cas. Cependant, il est important de garder à l'esprit que réaliser des profits sur un marché baissier est bien plus complexe que dans un marché haussier, où chacun se croit être un génie.

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