Comment calculer les frais de notaire ?

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, notamment lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, l'acheteur doit couvrir ce que l'on désigne couramment comme les frais de notaire. Ces frais, en réalité des frais d'acquisition ou d'achat, servent à régler les taxes et impôts liés à la transaction immobilière envers l'État et les collectivités territoriales. Ils incluent également la rémunération des notaires responsables de la transaction ainsi que des divers intervenants.

Mais que représentent exactement ces impôts ? Quelles sont les composantes réelles des frais de notaire et, surtout, comment les calculer-t-on ?

Que comprennent les frais de notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement ?

En général, les frais de notaire comprennent les droits de mutation (ou droits d'enregistrement), les débours, ainsi que la rémunération du notaire, appelée émoluments. En moyenne, ces frais représentent entre 7% et 8% du prix de vente pour un bien immobilier ancien, et entre 2% et 3% pour un bien neuf. Cependant, ce montant varie en fonction de la valeur du bien, de la vente éventuelle de mobilier, et de la localisation de la propriété.

Il est important de noter que la majeure partie de ces frais est destinée à l'État sous forme de impôts, et la rémunération du notaire constitue finalement une proportion relativement modeste des frais de notaire, représentant entre 15% et 20%, soit environ 1 % à 1,5% du prix de vente.

Transaction immobilière : qui paie les frais de notaire ?

En principe, l'acheteur est responsable du paiement total des frais de notaire, versés au notaire lors de la signature de l'acte de vente définitif. Par la suite, le notaire redistribue ces fonds aux divers organismes publics et intervenants impliqués. Il peut arriver que l'acheteur reçoive un remboursement quelques mois après la transaction, car le notaire procède à une régularisation des frais réellement du fait d'une fois les taxes et charges redistribuées.

À noter : Dans certaines situations, vendeur et acquéreur peuvent convenir que le vendeur prend en charge les frais de notaire. On parle alors de vente "acte en main", et les frais de notaire ne seront pas inclus dans le prix d'achat. Le vendeur règlera directement le montant des frais de notaire lors de la signature de l'acte de vente. Cependant, il est important de noter que dans la pratique, le vendeur a tendance à augmenter le prix de vente du montant des frais de notaire, de sorte qu'il ne les supporte pas réellement. Enfin, il est impératif que la clause « acte en main » soit clairement stipulée dans la promesse ou le compromis de vente, qui doit être fait par un notaire.

Qui paie les frais de notaire quand il y a 2 notaires ?

Le tarif des émoluments du notaire, comme indiqué dans le tableau ci-dessous, reste le même, que la vente soit gérée par un ou deux notaires. Ainsi, si les parties, vendeur et acheteur, choisissent chacun leur propre notaire, cela n'entraînera pas une augmentation des émoluments. Les notaires répartiront les responsabilités et, par conséquent, les émoluments, de manière proportionnelle, conformément aux règles préétablies.

Calcul des frais de notaire d'un logement ancien

Les droits de mutation

Les droits de mutation, également connus sous le nom de droits d'enregistrement, constituent la part prédominante des frais de notaire. Ce sont des impôts et taxes versés par le notaire au Trésor Public, revenant ainsi à l'État et aux collectivités locales.

Leur calcul s'effectue en pourcentage du prix de vente du bien et peut varier en fonction de la localisation géographique, avec une partie déterminée par les départements. Ces droits comprennent trois taxes distinctes :

1. La taxe départementale, variante de 3,80% à 4,50% du prix de vente selon les départements.
2. La taxe communale, fixée à 1,20% du prix de vente.
3. La taxe nationale, s'élève à 2,37% du montant de la taxe départementale.

À noter : Certains départements, tels que l'Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976), maintiennent un taux de 3,80% pour la taxe départementale. Ainsi, dans ces départements, les droits de mutation totalisent 5,09% du prix de vente, tandis que dans les autres départements français, ils atteignent 5,81% du prix de vente (avec une taxe départementale à 4,50%).

La contribution de sécurité immobilière

Par ailleurs, l'État perçoit la contribution à la sécurité immobilière, liée aux formalités d'enregistrement et de publicité foncière, représentative de 0,10% du prix de vente du bien immobilier, avec un minimum de 15 €.

Les débours

En ce qui concerne les débours, ils couvrent les frais engagés par le notaire pour la constitution du dossier de vente, incluant notamment le cadastre, les documents d'urbanisme, l'état hypothécaire, etc. et représente environ 1% du coût total des frais de notaire.

Les émoluments du notaire, quant à eux, constituant sa rémunération et sont déterminés selon un barème fixe, déterminent le nombre de notaires impliqués dans la transaction.

Les émoluments du notaire : la rémunération

La dernière composante des frais de notaire concerne la rémunération propre du notaire. En effet, le notaire investit du temps pour rassembler l'ensemble des documents liés à la vente et rédiger l'acte de vente. Cette rémunération, désignée sous le terme « émoluments », est proportionnellement au prix de vente du bien, selon un barème réglementé. Le montant des émoluments reste ainsi uniforme parmi tous les notaires, et il est assujetti à un taux de TVA de 20 %.

Cependant, depuis le 1er janvier 2021, le notaire a la possibilité d'appliquer une remise sur ses émoluments si le prix de vente dépasse 100 000 € (contre 150 000 € auparavant). Cette remise est plafonnée à 20% (au lieu de 10% avant le 1er janvier 2021) et s'applique exclusivement à la portion des émoluments calculés sur le prix dépassant les 100 000 €. Il est important de noter que cette remise demeure facultative et doit être appliquée de manière uniforme à l'ensemble de la clientèle si le notaire décide de l'appliquer.

Barème des frais de notaire : le calcul des émoluments de vente